去年收租超500亿的“包租公”万达商管开年后在境内外融资动作频频，并久违地连发两笔美元债。

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2月7日市场消息称，大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“万达商管”)拟发行一笔RegS、3年期、以美元计价的高级无抵押债券(债券ISIN:XS2586129574)，发行规模为3亿美元。

界面新闻了解到，该笔债券将在新加坡交易所上市，期限为3年，初始指导价12.5%区域，最终指导价12.375%，息票率为11.00%，收益率为12.375%。交割日为2023年2月13日，到期日为2026年2月13日，资金用于为现有债务再融资。

资本市场对于万达这笔债券兴趣颇高，公开信息显示，该债券最终认购订单超8.3亿美元，来自56个账户，97%的投资者为资产管理公司/基金管理公司，其中亚洲投资者占比达87.00%，欧洲、中东和非洲地区合计13.00%。

今年1月中旬，万达商管曾发行了一笔2年期的4亿美元债，息票率11%，也获得资本市场的超额认购，被市场称为地产美元债新发“破冰”。

这也是2021年11月以来，首笔来自中资地产发行人的公开簿记交易。

在今年之前，万达的上一次境外债券发行是在2021年4月。

不只是万达遭遇一年多的海外融资缺口，2021年下半年以来，房企美元债违约事件频发，市场对于地产风险的担忧明显加大，房企海外主体频频遭遇下调评级，进一步加大了房企海外融资难度。

据克尔瑞地产统计，2022年，房企境外发债同比大幅下降64%到935亿元，占比同比下降了21个百分点至21%。主要是因为房企的信用危机影响了境外资本市场的信心，而随着境内融资渠道的回暖，多数房企转向寻求境内融资机会。

这种现象自去年底以来才有改善的苗头出现，今年刚开始，有多家房企进行了境外融资，发行美元债、获得境外贷款等，除了央国企之外，万达等民营房企也等来了曙光。

“冰已解冻”

境外债融资的曙光初现于去年底。2022年12月，市场消息称，中国银行等将对部分房企提供“内保外贷”业务，为其发放离岸货款，用以偿还海外债务。

继龙湖12月9日宣布以“内保外贷”的方式成功融资7亿元之后，近期，碧桂园、越秀地产等也相继成为“内保外贷”政策支持下的获益者。

今年2月初，市场消息称，万达也计划参与“内保外贷”，即用其境内的资产进行抵押获得境外贷款，以偿还3月份到期的美元债券，还在谈判中。同时，一则“珠海万达商管预计将在2023年二季度完成在香港IPO上市”的消息不胫而走。

至于“内保外贷”及上市进展，接近万达人士对界面新闻表示“不予置评”。

回头来看，“内保外贷”与万达发展的节点有重要关联。2017年6月，传闻金融监管部门要求银行排查对海航、安邦、万达等企业内保外贷情况，尽管同年8月，外管局对传闻予以否认，但当时的万达遭遇股债双杀，一系列“割肉”资产的动作开始启动。

地产行业进行到一轮新的调整周期，在当时收购其文旅资产的富力、融创相继陷入现金流困境之时，万达的轻资产模式让其“躲过一劫”，王健林家族也以千亿身价重回2022年胡润百富榜内房企首富。

如今“内保外贷”再度放到台前，有利于房企修复海外融资通道。

据克而瑞统计，2023年1月，80家典型房企境外债融资50.39亿元，环比增加91.5%，同比减少75.8%，“自2022年10月以来房企境外发债出现了破冰”。

除了利用发债融资，今年1月份，王健林还将其控制的万达酒店发展(00169.HK)65.04%的股份抵押给了淡马锡进行融资，不过可获得的贷款额度并未披露。

万达在融资端所作的努力，与其要偿还的美元债有关。惠誉日前发布评级报告也指出，继将2022年7月到期的5.5亿美元债券全部赎回后，万达集团计划借入新的银行贷款或使用处置境外子公司所得现金(约15亿美元，主要来自2021年至2022年期间出售AMC的全部股权及传奇影业20%的股权)来偿付2023年3月到期的3.8亿美元债券。

值得一提的是，除越秀、金茂、万达破除房企海外债连续5个月断发外，今年以来，中资地产美元债二级市场交投回温，并呈现逐步平稳态势。

多个地产主体所涉债券涨势迅猛，年初至2月8日，富力地产、雅居乐集团、远洋集团、路劲、弘阳、阳光城旗下均有美元债涨幅超过40%。

境外债投资人对中资房企的预期似有回升。

“水犹未暖”

但在多位市场分析人士眼中，境外投资者的预期修复还需要一定的时间，万达本次的美元债“破冰”也不能代表投资者对其它房企的信心出现改善。

对于部分房企美元债在二级市场的强势表现，惠誉评级中国企业研究联席董事张顺成指出，应该还是受到一系列支持房地产行业融资政策(去年底以来)的推动，而这些政策在短期内主要利好国有以及部分优质民营房企，并不意味着境外投资者对其他非投资级中小型民营房企的信心在短期内会出现明显改善。

在一级市场发展表现方面，张顺成为界面新闻提供了一份数据统计表，其中直观地表现出，即使今年1月开始境外发债破冰，但房企当月面临的到期境外债压力更大，使得净发行量出现了2021年以来的最低值-84亿美元。

美元和点心债券(包括债券交换)数据来源： Dealing Matrix

值得注意的是，1月份已陆续有时代中国、汇景控股、荣盛发展等房企陆续宣布美元债违约。

克尔瑞研究中心指出，虽然融资环境有所优化，但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，叠加当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需注意。

张顺成解释称，万达成功发债且获得超额认购具有特殊性，主要是万达在经历“轻资产”转型后，大部分收入来源于物业租赁及管理和酒店运营，这一点显著区别于其他专注住宅开发的房企。随着国内防疫措施的解除，消费和旅游行业比较明确的复苏趋势将使得购物中心、酒店等商业地产率先受益，但新建住宅销售的显著改善预计则会是一个更加长期的过程。

这就意味着，想要复制万达的境外融资动并且获得投资人认可，对大多数房企来说很难。

尤其是已与几大评级机构割席的出险房企，既无法享受到“内保外贷”的政策红利，也难以发行美元债“救急”，已发行的境外债券价格亦长期跌在低迷区间，尚未恢复到发行时的面值水平。

中指研究院企业研究总监刘水也对界面新闻表示，受行境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。

“破冰”的意义仅针对小范围房企。刘水指出，头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。

IPG中国首席经济学家柏文喜对界面新闻表示，今年以来，虽然地产行业仍未恢复、投资规模明显收缩、行业分化依旧明显，但房企融资环境从政策面而言已获得了根本性改善。从中长期来看，房企融资的真正回暖则有赖于楼市真正回暖与行业信心的得以修复。